Las denominadas “arras” son esenciales dentro de la operación inmobiliaria de compraventa. El contrato de arras es un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor anterior, donde ambas partes acuerdan vender el inmueble en el futuro, y el comprador entrega una cierta cantidad de dinero en base al total.
Entonces, a través del contrato de arras:
El comprador se reserva el derecho de adquirir el bien inmueble a cambio de una determinada cantidad del precio total. Y el vendedor se compromete a entregar la propiedad al comprador en las condiciones pactadas.
De este modo, ambas partes adquieren un compromiso previo a la compraventa de una propiedad. El vendedor se obliga a entregar la propiedad del bien inmueble y el comprador a entregar la cantidad pactada dentro de una obligación sinalagmática.
Contrariamente a lo que muchos creen, el contrato de arras es un documento muy importante porque en efecto, se convierte en el avance esencial del contenido de la escritura pública de compraventa que se otorgará en su momento.
De hecho, hay una cierta corriente jurídica y doctrinal que considera (entre los que el redactor del presente artículo se encuentra) que el contrato de arras es ya en si mismo el contrato de compraventa. Sin embargo, existirá según el tipo de arras que medie capacidad de desistimiento y en otros casos se podrá intimar a que se realice la escritura de compraventa.
Las personas que defienden esta “teoría” se basan en que la escritura de compraventa solo sería un modo para obtener la propiedad, pero sin embargo la compraventa ya en realidad se ha realizado y la escritura es el reflejo de las arras. La razón de que muchos juristas consideren que el contrato de arras ya es compraventa es que se unen en los todos los elementos legales que comprometen los contratos de compraventa, es decir hay consentimiento (ambas partes aseveraran en ambos la capacidad que tienen de llevar a cabo la escritura), hay objeto definido (el bien en sí mismo) y hay causa en cuanto hay un precio. Por tanto, todo lleva a que existe una verdadera obligación de entregar el bien, con la peculiaridad de que se trata de un deber con una válvula de escape si se pactan las arras más populares (penitenciales).
Sabiendo todo lo anterior y reflejando que las arras tienen una importancia vital dentro del transcurso de una compraventa… ¿Qué datos debe contener un contrato de arras?
El contrato de arras es de suma importancia porque refleja las condiciones de la futura transmisión. Por este motivo, el contrato de arras deberá aglomerar todos los pactos que posteriormente contendrá el contrato de compraventa.
Esta es la información mínima que debe incluirse en un contrato de arras:
- Datos personales de la parte vendedora y compradora.
- Descripción e identificación del inmueble.
- Precio final de la compraventa y forma de pago.
- Cantidad de dinero de la señal o anticipo (que se descontará del precio final).
- Tiempo máximo para formalizar el contrato de compraventa.
- Compromiso de firmar el contrato mediante escritura pública.
- Distribución de los posibles gastos de la compraventa.
- Firma de comprador y vendedor.
